Banki coraz baczniej przyglądają się kredytom we frankach i monitorują, czy nieruchomość
ubezpieczenia niskiego składu, a ono może kosztować prawie czterokrotność miesięcznej raty.
Osoba, która latem 2007 r. kupowała na kredyt we franku szwajcarskim nieruchomość za 300 tys.
zł jest dziś bankowi winna 419 tys. zł, prawie o 40 proc. więcej niż na początku. Wyższy poziom
zadłużenia to efekt rosnącego kursu franka, który od chwili zaciągnięcia kredytu wzrósł o ponad
połowę. Wysokość raty dla wielu klientów nie jest takim problemem jak właśnie poziom zadłużenia.
W związku ze spadkiem stóp procentowych w Szwajcarii i oprocentowania kredytów we franku,
miesięczna rata jest na podobnym poziomie co na początku okresu kredytowania. Aktualny stan
zadłużenia ma zaś znaczenie w dwóch przypadkach: naliczania ubezpieczenia niskiego wkładu
oraz chęci sprzedaży mieszkania. Postanowiliśmy sprawdzić ten pierwszy przypadek i policzyć,
z jakim dodatkowym obciążeniem trzeba się liczyć.
Na rynku jest kilka sposobów ubezpieczania niskiego wkładu. Czasami jest to podwyższona
marża, czasami comiesięczna składka, ale najpopularniejsze rozwiązanie to ubezpieczenie
kwoty ponad 80 proc. wartości mieszkania. Tu jednak występują dwie metody liczenia: wg stanu
zadłużenia w złotych i we frankach. W aktualnej sytuacji, gdy kurs CHF/PLN jest znacznie powyżej
początkowego, metoda pierwsza jest dla klientów znacznie mniej korzystna.
Sprawdziliśmy to na przykładzie sytuacji klienta, który w 2007 r. pożyczył na mieszkanie 300 tys.
zł bez wkładu własnego. Osoba taka otrzymała marżę kredytową w wysokości 1 p.p. Do obliczeń
przyjęliśmy, że składka wynosi 3,5 proc. Dla kalkulacji w polskiej walucie składka wyniesie ok. 6300 zł,
a we frankach niewiele ponad 1150 złotych.
Z czego wynika tak ogromna różnica? Chodzi o podstawę liczenia niskiego wkładu własnego.
Jeśli od początku do końca wkład własny liczymy w złotych, za podstawę bierzemy poziom zadłużenia
wyliczony w złotych i porównujemy go do kwoty zaciągniętego kredytu w złotych. Pożyczaliśmy
300 tys. zł, kwota wolna od ubezpieczenia to 80 proc., czyli 240 tys. zł. Wszystko co ponad 240
tys. zł wymaga ubezpieczenia. Aktualny poziom zadłużenia to 419 tys. zł, więc ubezpieczyć trzeba
kwotę 179 tys. zł. Dla składki w wysokości 3,5 proc. koszt dla klienta to 6,3 tys. zł. Lipcowa rata
takiego kredytu wyniosła ok. 1650 zł, co oznacza, że w przypadku obowiązku zapłacenia polisy
ubezpieczeniowej, klient będzie musiał wyłożyć niemal czterokrotność miesięcznego obciążenia
kredytowego.
Metoda druga wygląda inaczej, bo owo bezpieczne 80 proc. liczymy we frankach. Klient z przykładu
pożyczył w 2007 r. 136,6 tys. franków, kwota wolna od ubezpieczenia (80 proc. tego ) wynosi więc
109,3 tys. franków. Na dzień dzisiejszy poziom zadłużenia to 118,7 tys. franków, ubezpieczyć należy
więc 9,3 tys. franków. Uwzględniając kurs z 6-proc. spreadem do ubezpieczenia mamy 33 tys. zł.
3,5-proc. składka od tej kwoty wyniesie 1156 zł.
Stawki ubezpieczenia zależą od banku, bo np. niektóre banki za kwotę bezpieczną od ubezpieczenia
uważają 90 proc. wartości nieruchomości, wówczas koszt dla klientów jest niższy. Jedno jest wspólne:
ubezpieczenia niskiego wkładu własnego są nieodłącznym elementem kredytów hipotecznych,
bo nie każdy klient może sobie pozwolić na kredyt z niskim LtV (relacja kwoty kredytu do wartości
nieruchomości). Z danych Związku Banków Polskich wynika, że w I kw. 2012 r. co drugi udzielany
kredyt miał LtV wyższe niż 80 proc. Natomiast dane Komisji Nadzoru Finansowego pokazują,
że w przypadku ponad 250 tys. kredytów już udzielonych aktualne LtV przekracza 100 proc.,
a dla 140 tys. kredytobiorców przekroczona została wartość 120 proc. I to właśnie ci klienci,
z najwyższym aktualnym LtV mogą obawiać się pisma z banku z wezwaniem do przedstawienia
dodatkowego zabezpieczenia kredytu.
Wpisy o podobnej tematyce
Słowa kluczowe: Hipoteki, Marcin Krasoń, open finance, raty kredytowe, składka ubezpieczeniowa
